樓市調(diào)控越來(lái)越密集了！

不難發(fā)現(xiàn)，近半個(gè)月的調(diào)控，和之前明顯不一樣了，以前政策雖多，但大部分是老調(diào)重彈。但最近的調(diào)控，可以說(shuō)完全在動(dòng)真格了。

還是那句話，只要調(diào)控下決心，房?jī)r(jià)肯定能穩(wěn)中有降。現(xiàn)在看，很多城市的樓市格局生變，完全依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP行不通了。

01

停止大拆大建！樓市這條路被堵死

調(diào)控未停，“大招”一個(gè)接一個(gè)。

8月10日，住建部官網(wǎng)發(fā)布了一則非常重要的文件，樓市又一條路被堵死了。

雖然文件還在征求意見(jiàn)階段，但其中內(nèi)容和方向已足夠清晰。城市更新可以，但要嚴(yán)防大拆大建。

具體如何嚴(yán)控？給利姐給大家劃了5個(gè)重點(diǎn)——

1

嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除

違建和危房可拆，但不得大規(guī)模、短時(shí)間拆除城中村，不成片拆現(xiàn)有建筑。

2

嚴(yán)格控制大規(guī)模增建

老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)，原則上拆除建筑面積，不能大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%，拆建比不宜大于2。而且不能突破老城區(qū)原有密度強(qiáng)度。

3

嚴(yán)格控制大規(guī)模拆遷

不大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%

4

老舊小區(qū)將告別大拆大建模式

保持老城格局尺度，不集中拆遷、大規(guī)模拆遷，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場(chǎng)，以后更多的將是微更新。

5

探索可持續(xù)更新模式

不能搞過(guò)度房地產(chǎn)化開(kāi)發(fā)、不能片面追求規(guī)模擴(kuò)張，鼓勵(lì)由“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變。

每一條都是重磅！

以后，城市更新方向，已經(jīng)明確！舊改迎來(lái)變局，老城區(qū)的拆遷夢(mèng)，要徹底破滅了。

以后，房企想要通過(guò)城市更新“圈地造城”，“低價(jià)拿地高價(jià)賣房”的夢(mèng)想，也要破滅了。

02

影響重大！太原這類房產(chǎn)盡量別碰

房齡20年以上沒(méi)有學(xué)區(qū)的老舊小區(qū)，影響最大。拆遷的幾率也會(huì)非常非常小了。

我們先來(lái)看下太原到底有多少老房子。

據(jù)貝殼二手房數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在太原掛牌房源是3萬(wàn)套左右，當(dāng)然其實(shí)很多房子沒(méi)有掛到貝殼網(wǎng)，而且還有部分房源直接下架了。

搜索房齡20年以上的房子，光是貝殼就超過(guò)3000套。

這些老房子大部分都集中在六城區(qū)，杏花嶺區(qū)476套；迎澤區(qū)994套；萬(wàn)柏林區(qū)575套；小店區(qū)979套；尖草坪區(qū)103套；晉源區(qū)116套。

這些房子現(xiàn)在能賣上價(jià)嗎？

很懸了。

在貝殼找房上隨手一搜，就能看到不少老舊小區(qū)降價(jià)出售，但帶看依然慘淡。

這套位于義井的兩居，1994年建成，較剛掛牌的時(shí)候總價(jià)有所下降，可即便如此，近一個(gè)月只帶看了1次。

事實(shí)上，老破舊的價(jià)值主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一就是學(xué)區(qū)，第二則是拆遷。

先看學(xué)區(qū)，山大附中、九一小學(xué)附近老破小，有學(xué)區(qū)護(hù)航，劃片范圍內(nèi)的老破小短期內(nèi)依然難求，但目前嚴(yán)控學(xué)區(qū)，多校劃片將是大趨勢(shì)，僅沖著學(xué)區(qū)買老破舊，風(fēng)險(xiǎn)很大。

再看拆遷，高層態(tài)度很明朗了，要借著城市更新的“幌子”大拆大建，行不通了。

其實(shí)，各城市對(duì)于高齡二手房的限制已越來(lái)越嚴(yán)格，貸款額度也在收緊。更有甚的是，很多城市已經(jīng)把老破小拉入了黑名單，直接停貸處理。

北京、武漢，有銀行直接停了房齡20年以上的二手房貸款審批；

鄭州，有銀行通知只接受房齡15年以內(nèi)的二手房貸款；

西安，房齡超20年的房子開(kāi)始停貸，后續(xù)不排除有升級(jí)可能；

......

以后買老破小只能全款，無(wú)法貸款購(gòu)房。

這也就意味著，老破小沒(méi)有了金融杠桿屬性，完完全全已經(jīng)被市場(chǎng)“拋棄”了。

對(duì)購(gòu)房者而言，又將如何買房？

給利姐建議，房齡20年以上的老破舊盡量不要碰了，尤其是沒(méi)有學(xué)區(qū)的老小區(qū)，這類房子既難拆遷，又沒(méi)有金融屬性，買來(lái)只能爛在手里頭。

資金預(yù)算充足的，優(yōu)先考慮核心區(qū)的次新房和新房，這類房子相對(duì)來(lái)說(shuō)流動(dòng)性好，便于置換。