央行釋放重磅利好，樓市因城施策降首付、降利率都在路上！

地產(chǎn)中國  2022/04/19

4月18日，央行、外匯局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務(wù)的通知》，從支持受困主體紓困、暢通國民經(jīng)濟循環(huán)、促進外貿(mào)出口發(fā)展三個方面，提出加強金融服務(wù)、加大支持實體經(jīng)濟力度的23條政策舉措。其中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的主要內(nèi)容如下：

“（四）提高對重點地區(qū)和受困人群的金融服務(wù)質(zhì)效。……金融機構(gòu)要及時優(yōu)化信貸政策，區(qū)分還款能力和還款意愿，區(qū)分受疫情影響的短期還款能力和中長期還款能力，對其存續(xù)個人住房等貸款，靈活采取合理延后還款時間、延長貸款期限、延遲還本等方式調(diào)整還款計劃予以支持。……。

（十三）完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

金融機構(gòu)要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務(wù)顧問服務(wù)。

金融機構(gòu)要在風險可控基礎(chǔ)上，適度加大流動性貸款等支持力度，滿足建筑企業(yè)合理融資需求，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。”

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【中指解讀】

1、因城施策是當前政策主線，多地有望繼續(xù)下調(diào)首付比例和房貸利率

2022年以來，房地產(chǎn)市場延續(xù)低溫態(tài)勢，供求兩端均弱，購房者置業(yè)信心尚未實質(zhì)修復(fù)，市場成交規(guī)模降幅明顯，房企投資意愿不足。為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，今年以來，中央多次強調(diào)“滿足購房者的合理住房需求”，各地積極落實“因城施策”穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期。

根據(jù)中指監(jiān)測，截至目前，今年全國已有超70城出臺房地產(chǎn)政策百余條，主要涉及放松限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、取消限售、為房企提供資金支持等方面。其中鄭州、蘭州、重慶、溫州、南寧、菏澤、佛山、贛州等城市優(yōu)化調(diào)整限貸政策，部分城市下調(diào)個人商業(yè)貸款首套或二套首付比例；另有多個城市下調(diào)房貸利率，4月14日，央行鄒瀾司長回答記者提問時曾指出，“3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。”

此次《通知》明確提出“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求”，預(yù)計接下來將有更多城市下調(diào)商貸首付比例和房貸利率，優(yōu)化“認房認貸”標準，多數(shù)城市的首套房貸利率有望降至基準線4.6%，二套降至5.2%，通過降利率實現(xiàn)降低購房者置業(yè)成本，釋放購房需求，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實質(zhì)性利好。

另外，近期多地疫情反復(fù)，部分居民收入受到短期影響，《通知》提出“靈活采取合理延后還款時間、延長貸款期限、延遲還本等方式調(diào)整還款計劃予以支持”，該措施是對居民的實質(zhì)性紓困，有利于穩(wěn)定當前市場預(yù)期。

2、金融機構(gòu)區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，不搞“一刀切”，有利于優(yōu)質(zhì)項目得到合理資金支持

根據(jù)中指監(jiān)測，截至2022年3月31日，房企待償債券余額共計26452.2億元；一年內(nèi)到期的債券合計6888.7億元，其中信用債余額3305.7億元，海外債余額3583.0億元，房企仍處償債高峰期。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2022年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3.8萬億元，同比下降19.6%，為歷史最大降幅，其中國內(nèi)貸款降幅超20%，企業(yè)資金壓力不減。

圖：2022年1-3月房企到位資金及各分項同比增速

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數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS（點擊試用）

《通知》明確提出“金融機構(gòu)要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放”。去年以來，在部分房企風險顯性化后，金融機構(gòu)出現(xiàn)了應(yīng)激反應(yīng)，“避險”情緒上升，企業(yè)主體一旦出現(xiàn)違約情況，所有項目融資都會受到影響，誤傷了房企部分優(yōu)質(zhì)項目的合理融資需求，進一步加劇了企業(yè)的流動性風險。此次特別提出“金融機構(gòu)要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險”，有利于部分出險企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目得到合理資金支持。

一般而言，優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項目多分布在一二線和強三線等熱點城市，債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰合理且具有良好的回款能力，此類項目未來資金支持力度或?qū)⒓哟螅瑥亩鴰悠髽I(yè)資金面得到改善。

3、并購債融資加快推進，加速出險企業(yè)出清

根據(jù)中指監(jiān)測，今年以來，已有多家房企發(fā)行并購債，直接融資超100億元，發(fā)行主體以國央企為主。同時，多家房企與銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議或備忘錄，獲得并購融資貸款額度。此外，多家銀行及資管公司以發(fā)行并購債的方式募集資金。

本次《通知》明確提出“商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務(wù)顧問服務(wù)。”未來加大并購債融資支持力度，有利于加快債務(wù)違約的房企風險出清。

但需要注意的是，在行業(yè)調(diào)整階段，房企對收并購整體持審慎態(tài)度，目前房企并購債資金也多用于合作項目。當下，房企對“自身安全”要求較高，對于標的物選擇及出手時機更加謹慎。